探访西城安德馨居和天通苑西三区等社区：立体停车库究竟为何闲置

“眼巴巴看着这些铁家伙占这么大一片地方，可就是不能停车，你说气不气人！”自从7月份北京主要城区全面实施路侧停车电子收费以来，社区内部停车资源充分开发利用的需求陡然上升。近日，本报陆续接到一些读者对社区里机械立体停车设施闲置的投诉。于是记者调查了西城区安德馨居和昌平区天通苑西三区等社区的立体停车设施，探究它们究竟为何闲置？
案例1
楼间挤进袖珍车库
闲置多日“藏污纳垢”
从南门一进入安德馨居东区，记者便感受到小区车位之紧，小区道路两侧的地面停车场车停得满满当当，连禁止停车的消防通道都被一辆私家车占去大半。在东区南部的126号楼附近，记者找到了居民投诉的那个立体停车库。
这是一个宽约8米、长约5米的横移式立体停车库，是记者采访中发现最袖珍的立体停车设施。虽然所能容纳的车位只有8个，但它占地面积小，刚好能够“塞进”社区居民楼之间。该停车库有3层，地面上的2层除去一个交换车位，分别有3个可停车位，地下一层有2个停车位，这样最多可同时供8辆车停放。停车场的横梁上贴着停车注意事项和厂家“解决停车难”的广告词。立柱上的操作说明显示，车主只需刷卡便可启动停车设备，如遇紧急情况可按下紧急按钮并通知管理员。

可惜的是，这个车库中一车未停。记者现场看到，入口处用黄色的铁网挡住，内部也早已成了垃圾的藏身之地。车库地面积了厚厚的一层灰，角落里落叶和塑料袋缠绕在一起，看起来闲置已有些时日。

正在“车丛中”晨练的一位老人告诉记者，小区车位根本不够，两年前听说要建立体停车库，大家都觉得是好事，“哪知道建好以后它会成摆设，不仅没停上车，还占了一大块地，锻炼都没地儿了”。说起此事，老人颇为不悦。据了解，闲置的立体停车库占去四个车位，让原本就不富裕的小区车位更显紧张。住在旁边的居民对于车库影响采光和景观等问题也颇为不满。

案例2

500车位仅停一辆
“立体停车”成鸡肋
无独有偶，天通苑西三区立体停车库也出现了闲置的情况，但相比仅有8个车位的安德馨居立体停车库，这个立体车库的体量大得多。
记者在现场看到，天通苑西三区立体停车库位于天通苑西三区东北角，与小区仅一街之隔，而且这条街沟通了太平庄北街和天通苑地区的交通干线立汤路。得天独厚的地理位置却没有带来预想的经营效果。

7月19日记者走进天通苑西三区立体停车库，一位保安正在扫地，后面挂着一条车位预订出租的横幅，偌大的停车场十分冷清。其管理与维修服务招标公告显示，停车库占地3795平方米，招标人为北京市昌平区城市管理委员会；而一款停车软件显示，该立体停车库有车位1500个。该车库目前由北京顺天通物业管理有限公司经营管理。

该立体停车库有两个楼层，每一楼层有两个停车层，停在二楼的车辆需要靠直升电梯运送。只有地面一楼有车辆停放，二楼整个楼层超过500个车位中，竟然仅停了一辆车。而记者现场注意到，与安德馨居东区相似，其立体停车库附近的地面停车场上，空余车位已经所剩无几，而小区内，几乎每一栋楼楼下都停满了车，已经很难找到地面停车位。

探因

立体车位定价左右为难
安德馨居和天通苑西三区这两处立体停车设施都处于停车需求大，车位紧张的社区，为何闲置？

带着疑惑，记者拨通了安德馨居物业的电话，一位工作人员告诉记者，该立体停车库是2017年建成的。由西城区房屋土地经营管理中心投资建设，建成后归小区物业管理维护，但目前“不具备停车条件”。据说原先预计建设一个300个车位的大型立体停车库，但最后只建了一个这么小的。“可能它是个试点，根据使用情况还将在其他社区推广。”

该工作人员坦言，小区车位紧张，物业也想启用该停车场，可这类电动立体停车库需要专人操作，而车位租金和雇人的费用难以平衡，所以迟迟未用。他给记者算了一笔账：小区目前的停车费为每月300元，8个车位每月收取租金2400元，“可现在这个钱根本雇不到人”。且为保障停车场24小时开放，就需要3位停车管理员。这样一来，物业每月还需要倒贴资金维持立体停车库的运作，得不偿失。
如果说小型立体车库管理运营成本高缺少规模效应，但天通苑西三区的大型立体停车库为何闲置呢？记者在天通苑社区网上发现了一些线索。早在今年4月份，便有居民反映该立体停车库建成后闲置5年，是因为收费不合理：一楼的地面停车场每年收费1800元，二楼收费为3000元。但对此昌平区城管委给予否认：2019年之前由于设施未正式移交，车库只启用了一层，其余未使用。2019年1月份立体停车库正式移交后，立体车库所有停车位投入使用。根据立体停车库经营成本核算，立体停车库车位统一定价为250元/月。为了给予小区业主优惠，业主办理立体停车库车位后，也享受小区内免费通行的相关政策。
而且，近两个月天通苑西三区立体停车库的停车费有所下降。日前，记者拨打了该车库的车位预订电话，工作人员表示，该立体停车库一个车位租金为一年2400元，保证有车位；而小区内的路边停车位一年租金为1600元，尽管没有固定车位，但车主还是倾向于小区路边停。

除了租金高，停车不便也让天通苑西三区立体停车库失去吸引力。一位住在天通苑西三区23号楼的业主表示，23号楼位于小区较中心的位置，车停在小区里面很方便，需要用车的时候直接下楼就能开走，若停在立体停车库，还要走到小区外，再等待管理员为其取车，多花了很多时间。

记者手记
运营模式待创新
记者研究了几个社区的案例发现，由于立体停车设施前期投资大，如果找不到适合的车位定价和良好的运营模式，则难以为继。而且机械立体车库属于特种设备，维保成本较高。一旦闲置，设施露天放置很快就会造成损坏，随之技术过时，设施淘汰，再次维修启用的价值也不大了。最终它就成了小区里一堆破铁架子，不了了之。
为此，记者辗转联系到一位大型专业停车管理服务公司的负责人，了解内部情况。
“建一个三层楼、100个车位的立体停车库50万起步，而路侧的停车场基本不需要成本。”这位负责人表示。从立体车库的运营者角度分析，他们面临着收支难平衡问题，除了运营成本，还有巨额的前期投入。立体停车库造价高昂，特别是一些采用新技术的，一个车位整体造价在1万元到2万元之间。
该负责人向记者透露，目前停车行业人员流失特别快，“送快递月赚8000元不是梦，但停车管理员的月均工资只有3000至5000元，人力市场就是这样的行情。”许多管理员工作不久便转投其他行业，寻求更高的薪资空间。
管理员的流失也意味着立体停车库服务效率和质量的降低。停车场需要按照车流量分配管理员的人数，一个双层的停车场在正常情况下需要四个管理员，两人负责操作升降机，两人在入口和出口处负责登记和收费，高峰期则需要增派人手。如果人手少了，前来取车的车主就需要排队，这会浪费车主更多的时间，进一步降低车主使用立体车位的意愿。

车主们不愿意把车停在立体停车库，除了怕麻烦，还怕出事，万一自己“被悬在半空中”咋办？立体停车库事故的新闻不时出现在报端，也让一些车主心存疑虑。但他认为不必多虑，据2010年颁布的《机械式停车设备通用安全要求》，机械式停车设备的经常性检查不应少于每月一次，定期检查不应少于一年一次。不少大型停车管理公司实行分片负责制，“谁的停车场出了事故，分区从上到下连带赔偿，这样在每个环节增强责任心，减少事故隐患。”